Immobilienfinanzierung

Heute kurz etwas zum Thema Immobilienfinanzierung. Bevor ich in die Details gehe ein ganz wichtiger Punkt vorab.

 

Entscheidend ist nicht, wieviel Kredit einem die Bank maximal geben würde, sondern vielmehr, wie hoch die monatliche Rate sein kann, die Sie sich überhaupt die nächsten Jahre leisten können.

Und bitte berücksichtigen Sie bei dieser Berechnung auch, dass während der Finanzierung Kosten für bspw. Urlaub, neue Autos, Kinder, usw. anfallen.

 

Jetzt zu den Details. Grundsätzlich beurteilt eine Bank vor Erteilung einer Finanzierungszusage zwei Faktoren:

1.       Bonität des Kreditnehmers

2.       Wert des Objektes

 

In die Bonitätsbewertung fließen bspw. die Höhe der Einnahmen, die Höhe der Ausgaben, die vorhandenen Ersparnisse, weitere Sicherheiten (bspw. Immobilien), weitere Kredite, usw. ein.

Der Objektwert bemisst sich unter anderem an Lage, Ausstattung, Modernisierungsstand usw. der Immobilie.

 

Wenn diese beiden Faktoren aus Bankensicht stimmen, gibt die Bank ein Angebot für eine Finanzierung ab. Die jeweiligen Zins-Konditionen ergeben sich aus:

1.       Verhältnis Finanzierungssumme zu Wert des Objektes

2.       Länge der Zinsbindung

 

Beim Verhältnis Finanzierungssumme zu Objektwert gilt der Grundsatz, dass je niedriger dieser Wert ist, desto besser sind auch die Zinskonditionen. Muss man also bspw. bei einer Immobilie, die die Bank mit einem Wert von 200.000 € bewertet hat, aufgrund gutem Verhandlungsgeschick oder des Einsatzes von Ersparnissen lediglich 100.000 € finanzieren, so hat die Bank ein sehr geringes Ausfallrisiko, da die 100.000 € bei einer Zwangsversteigerung jederzeit erzielbar sein sollten. Dementsprechend gering werden somit die zu zahlenden Zinsen sein.

Sollte das Verhältnis andersrum sein, wird es deutlich komplizierter. In dem Moment, wo der Kaufpreis für eine Immobilie bspw. bei 200.000 €, der Objektwert gemäß Bank aber nur bei 100.000 € liegt, wird eine Bank diese Finanzierung höchstwahrscheinlich nur bei Stellung weiterer Sicherheiten oder dem Einsatz zusätzlichen Eigenkapitals anbieten, um das Verhältnis zu verbessern.

Tipp: Lassen Sie den Objektwert zusammen mit einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten von mehreren Banken schätzen. Die Bewertungen können deutlich voneinander abweichen und somit starke Auswirkungen auf die grundsätzliche Möglichkeit einer Finanzierung sowie die jeweiligen Konditionen haben.

Grundsätzlich finanzieren Banken bei normalen Bonitäten oftmals 100% des ermittelten Objektwertes. Insofern sind regelmäßig mindestens die Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Notargebühren, Grunderwerbsteuer, usw.) aus vorhandenen Ersparnissen zu zahlen. Einige Banken finanzieren auch diese Kosten mit. Allerdings gibt es dann deutlich spürbare Zinsaufschläge.

Ein weiterer wichtiger Punkt für die Festlegung der Zins-Konditionen ist die Länge der Zinsbindung des Kredites. Dabei geht es darum, wie lange die Bank die vereinbarten Zinsen nicht anpassen darf. Üblicherweise beträgt diese Frist 10 Jahre. Selbstverständlich kann diese Frist auch auf bspw. 15, 20 oder 25 Jahre verlängert werden. Dadurch kennt der Kreditnehmer seine konstante Rate (bestehend aus Zins und Tilgung) für die nächsten Jahre. Allerdings lässt sich jede Bank diese zusätzliche Sicherheit durch höhere Zinsen „bezahlen“, so dass individuell geprüft werden muss, welche Variante die bessere ist.

Fazit

Pauschale Aussagen über eine grundsätzliche Finanzierungszusage sowie konkrete Zinskonditionen sind in der Regel nicht möglich. Diese hängen von vielen unterschiedlichen Faktoren ab, welche außerdem durch jede Bank anders bewertet werden. Je besser allerdings die Bonität (Einkommen & Haushaltsüberschuss) eines potentiellen Kreditnehmers ausfällt, desto bessere Chancen hat man auf einen Kredit. Vorausgesetzt, dass das Verhältnis zwischen Finanzierungssumme und Objektwert ebenfalls passt. Darüber hinaus ist Eigenkapital extrem wichtig. Einerseits müssen die Kaufnebenkosten (inkl. Makler oftmals bei 10-15% des Kaufpreises) daraus bezahlt werden und andererseits kann man dadurch das Verhältnis zwischen Finanzierungssumme und Objektwert verbessern.

Um zielgerichtet Eigenkapital für den Immobilienerwerb aufzubauen, eignen sich aufgrund der geringen Kosten und der hohen Flexibilität besonders Fondssparpläne, da diese auch in der aktuellen Niedrigzinsphase Renditen oberhalb der Inflationsrate erwarten lassen. Tages- und Festgeldkonten sind zwar genauso flexibel, bringen aber kaum noch Zinserträge. Bausparverträge sind relativ unflexibel und darüber hinaus sehr teuer. Aufgrund der ebenfalls extrem geringen Verzinsung dieser Verträge kann ich davon nur abraten.

 

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/fonds-zur-bauspartechnischen-absicherung-bausparkassen-pluendern-notfallfonds-1.3629196 

 

Bitte vergessen Sie außerdem auch nach dem Erwerb der Immobilie nicht, die Rücklagen wieder aufzufüllen, um später anfallende Sanierungen und Modernisierungen finanzieren können. Wie hoch die Sparrate dafür sein sollte, hängt besonders davon ab, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsobjekt handelt.

 

Forwarddarlehen

Kreditnehmer die bspw. 2011 eine 10-jährige Zinsbindung gewählt haben, benötigen 2021 einen weiteren Kredit, da sicher noch nicht die kompletten Schulden getilgt worden sind. Dieses nennt man Anschlussfinanzierung. Wenn man nun davon ausgeht, dass bis 2021 die Kreditzinsen steigen, so kann man sich mit einem Forwarddarlehen die heutigen Zinskonditionen bereits für die 2021 benötigte Anschlussfinanzierung sichern. Das ist bis zu 5 Jahre im Voraus möglich und erhöht wiederum die Planungssicherheit hinsichtlich der zukünftigen Rate.

 

Aufgrund der Komplexität dieses Themas ist es entscheidend, sich von Profis unterstützen zu lassen.

Einerseits benötigen Sie einen Investmentspezialisten, um möglichst schnell das benötigte Eigenkapital sowie später die Sanierungsrücklage anzusparen und andererseits benötigen Sie jemanden, der mit Ihnen bei möglichst vielen Banken nach der passenden Finanzierung sucht und Sie bei der Beantragung unterstützt. Und nicht zuletzt sollten Sie einen kompetenten Versicherungsfachmann an Ihrer Seite haben, der für Sie die wichtigsten Absicherungen zu einem sehr guten Preis-Leistung-Verhältnis sucht.

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